상가임대차계약서 양식 무료 작성 · 2024 개정 표준계약서 기준

상가 임대차가 주택과 다른 점

상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 주택임대차보호법과 비슷하지만 중요한 차이가 몇 가지 있습니다.

일부 임대인이 차임 증액 제한을 피하려고 관리비를 대폭 올리는 사례가 있어, 법무부와 국토교통부가 표준계약서 양식을 개선했습니다. 2024년 5월 8일부터 월 10만원 이상의 정액관리비는 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 표시하도록 하고 있습니다.

이 도구에도 관리비 입력을 따로 뺐습니다. 정액 관리비 금액, 포함 비목, 별도 부과 항목을 나눠 적으시면 됩니다.

조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 증액은 대통령령이 정한 비율인 5%를 초과하지 못합니다.

증액 청구는 계약 또는 약정한 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 이 제한은 환산보증금이 일정 금액 이하인 임대차에 적용되므로, 규모가 큰 상가는 적용 여부를 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법의 여러 보호 규정은 환산보증금 기준 이하인 경우에만 적용되는 것이 있습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)

예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 200만원이면 환산보증금은 2억 5,000만원입니다. 지역별 기준 금액은 대통령령으로 정해져 있고 개정되기도 하므로, 계약 전에 확인하시는 편이 좋습니다.

업종을 적어두지 않으면 나중에 분쟁이 생깁니다. 임대인이 "그런 업종은 안 된다"고 하거나, 같은 건물에 동종 업종이 들어와도 막을 근거가 없습니다.

업종 변경 가능성이 있다면 "임차인은 임대인의 서면 동의를 얻어 업종을 변경할 수 있다" 같은 조항을 특약에 넣어두세요.

세 가지가 모두 갖춰져야 우선변제권이 생깁니다. 하나라도 미루면 그 사이에 설정된 근저당에 순위가 밀립니다.

권리금은 임대차계약서와 별도의 계약입니다. 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 거래이고, 임대인은 당사자가 아닙니다.

임대차계약서에 권리금 금액을 적으면 오히려 문제가 될 수 있습니다. 국토교통부 권리금 표준계약서를 따로 쓰시는 편이 정확합니다.

조항은 법무부 상가건물 임대차 표준계약서(2024. 5. 8. 개정)를 기준으로 작성했습니다.

환산보증금이 뭔가요?

보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다. 보증금 5,000만원에 월세 200만원이면 2억 5,000만원입니다. 상가건물 임대차보호법의 일부 보호 규정은 환산보증금이 지역별 기준 금액 이하인 경우에만 적용되므로 계약 전에 확인하세요.

관리비를 왜 비목별로 나눠 적나요?

일부 임대인이 차임 증액 제한(5%)을 피하려고 관리비를 대폭 올리는 사례가 있어, 법무부와 국토교통부가 표준계약서 양식을 개선했습니다. 2024년 5월 8일부터 월 10만원 이상 정액관리비는 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 표시해야 합니다.

차임을 얼마나 올릴 수 있나요?

조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있지만, 증액은 대통령령이 정한 비율인 5%를 초과하지 못합니다.

상가도 확정일자를 받나요?

주택과 달리 관할 세무서장에게 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권을 갖추려면 사업자등록과 건물 인도가 함께 필요합니다.

이 서식은 상가건물 임대차보호법 제19조 · 법무부 상가건물 임대차 표준계약서(2024.5.8 개정) 을(를) 기준으로 만들었습니다. 개별 사안에 따라 필요한 조항이 다를 수 있습니다.